【爸爸和爷爷奶奶掏钱给未成年人买的房，被妈妈偷偷房卖了钱挥霍一空，现在这个妈构成犯罪被抓了，但房子能要回来吗？这个损失会落到谁头上？儿子还是买家？这个问题不简单。】

2016年毛先生及父母花200多万给14岁儿子买了一套房一直未入住，可最近房子里却住进了陌生人。对方表示房子是从毛先生前妻冯某处买的已完成过户。根据相关要求，房子落在小孩名下过户需监护人双方一起到行政审批中心签字，而毛先生表示自己从未签过。据警方调查，是冯某找人冒充毛先生签的字，并从中获利两百多万元。冯某无业且欠很多外债，所得房款用于买豪车、做生意，在酒吧挥霍一空。目前，冯某等3人已被抓获。

看了看感觉这个事件里最愣的就是那个被拉去冒充人家前夫签字的人，想和那女的交往才帮忙去签字，然后事办完了没怎么聊天就给删了。

卖了前夫家出钱给儿子买的房子还挥霍一空的妈妈也是少见。目前这个妈和那两个帮着她办这事儿的人因为伪造身份证件罪被刑事立案，这个罪名针对的是伪造证件，而卖房获利挥霍这事儿也应该涉嫌诈骗，且诈骗罪的罪名更重，不知道后续司法机关调查后是否会调整罪名。

追究刑事责任的问题我们先放在一边，本案在现实中有一个重要的问题是：现在房子是该归买家还是恢复到毛先生儿子名下？在房款被挥霍一空的情况下，这个损失会落到谁的头上？

大家对这个问题怎么看？

很多人可能认为这房子是犯罪分子冒充他人身份出售的属于无权处分，这种交易自然不受保护，现在应该撤销登记，恢复到原房主名下。

但法律显然不是这么简单。《民法典》确实规定了无权处分人将不动产转给他人，所有权人有权追回。但是同时也规定了在一定条件下，买方取得的所有权是受保护的。这个条件主要就是指买方符合善意取得的条件。

按《民法典》的规定了如果买方以市场价购买该房，而且在购买过程中买方无明显过错，买方可以主张自己是善意取得人，要求保护该次交易。如果经过法院这个善意取得的主张成立，房子就要不回去了，至于房主损失则要找犯罪分子赔偿，如果房管交易部门有过错也可能会承担相应责任。反过来说，如果买方的善意取得的主张不成立，房子则会被要回，至于卖方的损失那就是买方去找责任方索赔了。有人可能会说明明无权处分，为什么还冒出个善意第三人要保护？司法实践中怎么判断是否构成善意取得？本案目前报道的资料不够详细，涉及到是否善意取得的很多细节并没有在报道中披露，比如这房子毛先生没有入住，毛先生的前妻是怎么拿到钥匙和房产证的？

如果法院审理这个是否构成善意取得案件，一般会从以下角度考虑：

买方同房产所有人、卖房人等是什么关系？有没有可能知道或应该知道卖房人无权处分？

该房在交易时市场价是多少？买方是否是以正常的市场价购买的？

在交易过程中买方有没有什么过错或不符合交易常理的行为？

以本案买家的角度讲，如果是通过正常途径接触到这个房源的，且交易时毛先生的前妻持有房产证和钥匙，能实际控制房屋，又以儿子监护人的身份卖房且能交付房屋并将房屋过户，在对她属于无权处分不知情且支付了正常市场价的情况下，本案买方是没有什么过错的，这种情况当然要进行保护才公平。

比较起来，毛先生一方至少对自己的房屋有疏于管理的过错。当然，如果在交易过程中买方有过错，那就另说了。

法律依据：《民法典》第三百一十一条

【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。

本文作者：北京杨文战律师,第一届北京网络知名人士联谊会理事,2017年—2020年微博十大影响力法律大V,北京市中盾律师事务所高级合伙人。工作电话：18610482938